一、供需关系失衡与库存压力

1. 外围区域供应过剩：增城、南沙等外围区域因前期土地供应量大，新房库存去化周期达20个月（远超12个月警戒线），导致价格跌幅超15%，部分项目单价跌破1.5万元/m²
2. 二手房抛售潮：2024年广州二手住宅成交均价同比下降14%，部分区域挂牌量激增，业主需降价20%-30%才能成交，形成“以价换量”的市场格局

二、政策调控与经济环境影响

1. 政策收紧抑制需求：2023年以来的房地产调控政策（如限购、信贷收紧）抑制了投资性需求，尤其对非户籍购房者的限制加剧了市场观望情绪
2. 经济增速放缓：2024年广州前三季度GDP增速为4.8%，低于全年5%的目标，居民收入预期减弱，购房消费趋于谨慎

三、土地市场降温与开发商策略调整

1. 土地流拍与供应缩减：2024年广州土地成交建筑面积同比下降31%，溢价率仅4.2%，开发商拿地意愿低迷，中心区以外地块流拍率较高
2. 开发商以价换量：为缓解资金压力，房企普遍加大优惠力度，例如增城远洋天成项目推出“首付12元”促销，进一步拉低市场均价

四、商业地产拖累市场信心

1. 写字楼空置率高企：2024年广州甲级写字楼空置率同比上升4.3个百分点至17.7%，租金同比下降4%，商业地产低迷间接影响住宅市场预期
2. 商服市场萎缩：增城区商服用地供应量同比下降19%，成交量下降38%，商住联动效应减弱

五、结构性矛盾与区域分化

1. 中心与外围分化：天河、越秀等中心区凭借优质资源价格相对坚挺，而花都、从化等外围区域因配套不足、人口导入慢，成为价格下跌“重灾区”
2. 产品错配：中低总价刚需盘供应过剩，而改善型高端产品受政策限制（如豪宅税）去化缓慢

总结：广州楼市下滑是政策调控、供需失衡、经济预期转弱等多因素共振的结果。尽管2024年下半年政策松绑（如“认房不认贷”、城中村改造投资超千亿）推动市场筑底，但库存消化和信心修复仍需时间。